Rehber · 28 Ekim 2026

Dubai’de Gayrimenkul Sahipliğinin Gerçek Maliyeti

Dubai’de gayrimenkul alırken satış fiyatı kadar devir masraflarını, yıllık aidatları ve bakım giderlerini de hesaba katmak gerekir. Bu rehber, satın almadan kiralamaya ve yeniden satışa kadar bütçenize eklemeniz gereken maliyetleri açıklıyor.

Bir daire satış ofisinde uygun fiyatlı görünebilir, ancak devir işlemleri sırasında çok daha pahalıya mal olabilir. Kiraya vermek için alınan bir mülk, cazip bir brüt getiri vaat ederken aidatlar, onarımlar, boş kalma süreleri ve yönetim giderleri düşüldüğünde çok daha düşük bir nakit getiri sağlayabilir.

Bu nedenle Dubai’de gayrimenkul alıcılarının üç rakamı bilmesi gerekir: üzerinde anlaşılan satın alma bedeli, işlemi tamamlamak için gereken toplam nakit ve mülkü elde tutmanın yıllık maliyeti.

Emlak danışmanlarının bu giderleri genel olarak gizlediğini iddia etmek için sağlam bir dayanak yoktur. Birçoğu bunları özenle açıklar. Asıl sorun, satış teklifinin, konut kredisi hesaplamasının ve bina bakım bütçesinin mali tablonun yalnızca bir bölümünü kapsayabilmesidir.

Alıcının görevi, imza atmadan önce bu parçaları bir araya getirmektir.

1 İlan fiyatının dışındaki satın alma giderleri

Tamamlanmış bir konut için başlıca işlem maliyetlerini belirlemek nispeten kolaydır. Bu maliyetlerin alıcı ile satıcı arasında nasıl paylaşılacağı ise daha fazla dikkat gerektirir.

Gider	Yayımlanan ücret veya bütçeleme yaklaşımı	İmza öncesinde netleştirilmesi gerekenler
Dubai Land Department satış tescili	Toplam satış bedelinin %4’ü	Tamamını alıcının mı ödeyeceği, yoksa tarafların mı paylaşacağı
Yetkili tescil ofisi	AED 500,000 ve üzerindeki satışlarda AED 4,000 artı KDV; bu eşiğin altında AED 2,000 artı KDV	Hangi tarafın ödeyeceği ve işlemin hangi kanal üzerinden yapılacağı
Tapu belgesi, harita ve diğer masraflar	Ek DLD ücretleri uygulanır	Kalem kalem hazırlanmış işlem maliyet teklifini alın
Alıcının emlak danışmanlığı komisyonu	Genellikle bedelin %2’si artı geçerli KDV; pazarlığa açıktır	İmzalanan komisyon sözleşmesi, asgari ücretler ve ödeme yükümlülüğünü doğuran koşul
Geliştiricinin itirazı yoktur belgesi (NOC)	Geliştiriciye göre değişir	Güncel tutar, ödeyecek taraf ve borçların kapatılmasına ilişkin koşullar
Hukuki inceleme, mülkiyet devri hizmetleri ve teknik inceleme	Ayrı fiyatlandırılan profesyonel hizmetler	Nelerin dahil olduğu ve KDV’nin ayrıca eklenip eklenmediği
Konut kredisi maliyetleri	İpotek tescili, banka işlem ücreti, değerleme ve sigorta	Yalnızca faiz oranı değil, kredi verenin kapsamlı maliyet teklifi

DLD’nin yayımladığı tarifede satıcıya %2, alıcıya %2 pay ayrılır. Dubai’nin ücret mevzuatı farklı bir anlaşmaya izin verir ve alıcılar çoğunlukla %4’ün tamamını ödemeyi kabul eder. Bu, satıcının hiçbir yükümlülüğü olmadığını kendiliğinden varsaymak için bir neden değil, kontrol edilmesi gereken sözleşmesel bir paylaşım konusudur. DLD ayrıca tapu belgesi, harita ve diğer işlemler için ayrı ücretler listeler; dolayısıyla genel bir “idari ücret” kaleminin ayrıntıları istenmelidir. [1, 2, 3]

Emlak danışmanlığı komisyonunda da piyasa alışkanlığı ile zorunluluk birbirinden ayrılmalıdır. %2 komisyon yaygın bir piyasa uygulamasıdır; herkes için geçerli yasal bir tarife değildir. KDV mükellefi bir emlak danışmanı AED 40,000 komisyon alıyorsa, bu hizmete uygulanan %5 KDV tutara AED 2,000 ekler. Böylece komisyon faturası AED 42,000 olur; KDV gayrimenkulün bedeli üzerinden değil, komisyon üzerinden hesaplanır. [4, 5]

Rezervasyon ödemesi veya sözleşme kapsamında verilen satın alma kaporası da masraftan ayrı değerlendirilmelidir. Satın alma bedelinden mahsup ediliyorsa, zaten üzerinde anlaşılmış bedelin bir parçasıdır. Yine de iade edilip edilemeyeceği, kim tarafından tutulacağı ve finansman sağlanamazsa nasıl işlem göreceği büyük önem taşır.

2 AED 2 milyonluk bir daire için gerçekte ne kadar gerekir?

Bir emlak danışmanı aracılığıyla, kredi kullanılmadan satın alınan tamamlanmış bir daireyi ele alalım. Alıcının DLD tescil ücretinin tamamını ve %2 emlak danışmanlığı komisyonunu KDV ile birlikte ödemeyi kabul ettiğini varsayalım.

Kalem	Tutar (AED)
Satın alma bedeli	2,000,000
%4 DLD tescil ücreti	80,000
%2 komisyon ve komisyon üzerinden KDV	42,000
AED 4,000 tescil ofisi ücreti ve KDV	4,200
Diğer masraflar öncesi ara toplam	2,126,200

Yalnızca bu üç işlem ücreti, satın alma bedeline AED 126,200, yani %6.31 ekler. Hesaplamada yayımlanan tescil ve yetkili tescil ofisi ücretleri ile belirtilen komisyon varsayımı kullanılmıştır. [1, 5]

Bu rakam özellikle bir ara toplam olarak verilmiştir. Tapu belgesi ve harita ücretlerini, alıcı tarafından ödenecek olası NOC ücretini, profesyonel danışmanlığı, teknik incelemeyi, banka ödemelerini, elektrik ve su gibi hizmetlerin depozitolarını, mobilyaları ve aidat mahsuplaşmalarını kapsamaz.

Bu hesap, “Mülkü almaya yetecek param var” ile “Satın alma işlemini tamamlamaya yetecek param var” ifadelerinin neden farklı olduğunu da açıklar.

3 Peşinatın ötesindeki konut kredisi maliyetleri

Konut kredisi, satın alma maliyetlerine ikinci bir katman ekler. Dubai’nin ücret tarifesinde ipotek tescili, satış tescilinden ayrı olarak ipotek tutarının %0.25’i şeklinde belirlenmiştir. Varsayımsal AED 1.6 milyonluk bir kredide bu orana dayalı ücret, uygulanabilecek diğer ek ücretlerden önce AED 4,000 olur. [2]

Banka ücretleri için ayrıca teklif alınmalıdır. Somut bir örnek olarak Emirates NBD’nin yayımladığı konut kredisi Temel Bilgiler Formu şu kalemleri içerir:

İşlem ücreti: Kredi tutarının %1.05’i.
Tamamlanmış mülk değerlemesi: KDV dahil AED 3,150.
Erken kapama: KDV dahil kalan anaparanın %1.05’i veya AED 10,500, hangisi daha düşükse.

Bunlar yayımlanmış ürün koşullarıdır; her borçluya aynı teklifin sunulacağı anlamına gelmez. Güncel indirimleri ve nihai kredi onay yazısını doğrulayın. [6]

Bu işlem ve değerleme tutarları kullanıldığında, varsayımsal AED 1.6 milyonluk kredi, orana dayalı ipotek tescil ücretiyle birlikte AED 23,950 ek maliyet yaratır. %20 peşinatla alıcının, yukarıda hesaba katılan işlem maliyetleri ve peşinat için, hariç tutulan diğer kalemler ve sigorta öncesinde AED 550,150 nakde ihtiyacı olur.

Finansmanın daha az görünür riski, başlangıçtaki sabit faiz döneminden sonra uygulanacak orandır. Alıcılar sonraki referans faiz oranını, bankanın marjını, faiz güncelleme sıklığını ve sigorta primlerini incelemelidir. Bir konut kredisinin başlangıçtaki aylık taksiti, kredinin tüm vadesi boyunca oluşacak maliyeti göstermez. [6]

4 Aidatlar ve ortak olanakların düzenli maliyeti

Havuz, konsiyerj hizmeti, asansörler, peyzaj ve bakımlı bir lobi işletme bütçesi gerektirir. Ortak mülkiyete tabi gayrimenkullerde başlangıç noktası, binanın onaylı aidat bilgileridir.

DLD’nin Mollak üzerinden erişilebilen Service Charge Index hizmeti, alıcıların RERA onaylı aidatları kontrol etmesini sağlar. Ayrıca ilgili bağımsız bölümün güncel hesap dökümünü de isteyin: bir semtin ortalaması, belirli bir daireye bağlı ödeme yükümlülüğünü göstermez. [7, 8]

Son onaylı bütçeyi, önceki yıllık hesap dökümlerini, aidata esas alanı, geçmiş borçların kapatıldığına dair belgeyi ve yedek fonlar ile planlanan büyük işler hakkındaki bilgileri talep edin. Ayrı bütçe payları eklemeden önce hangi maliyetlerin zaten dahil olduğunu belirleyin.

Piyasadan alınmış bir fiyat aralığı olarak değil, örnek göstermek amacıyla, 1,000 fit karelik bir dairenin yıllık aidatı şöyle hesaplanabilir:

Varsayılan birim aidat	Yıllık aidat (AED)
Fit kare başına AED 15	15,000
Fit kare başına AED 25	25,000
Fit kare başına AED 40	40,000

Metrik ölçü kullanan okuyucular için, fit kare başına AED 25 yaklaşık olarak metrekare başına AED 269’a karşılık gelir. İlanda belirtilen alanı doğrudan kullanmak yerine, binanın fiilen uyguladığı faturalandırma esasını dikkate alın.

Buradaki temel nokta basittir: satın alma bedeli ve kirası aynı olan iki daire, binalarının işletme maliyetleri farklı olduğu için çok farklı getiriler sağlayabilir.

5 Konut içindeki onarımlar

Aidat ödemek, gelecekteki her onarımın karşılanacağının kanıtı olarak görülmemelidir.

Satın almadan önce klima ekipmanları, su ısıtıcıları, ev aletleri, su tesisatı, elektrik donanımları, iç yüzey kaplamaları, pencereler ve su yalıtımından kimin sorumlu olduğunu belirleyin. Bazı sorumluluklar binanın belgelerine ve kusurun konumuna veya nedenine bağlıdır.

Bir villa için, gerçekten mevcut olan sistemlere ayrı ayrı teklif alın: havuz, bahçe sulama sistemi, çatı, giriş kapıları, pompalar ve dış yüzey kaplamaları. Düşük bir site aidatı, evin kendi bakım maliyetini göstermez.

Bütçede üç ayrı kalem kullanın:

Rutin bakım: Kontroller, önleyici bakım ve küçük onarımlar.
Yenileme fonu: Kullanım ömrü sınırlı ekipman ve kaplamalar için ayrılan para.
Beklenmeyen gider payı: Beklenmedik hasarlar, sigorta muafiyet tutarları ve acil işler.

Yedek fon, planlama amacıyla ayrılan bir tutardır; her yıl mutlaka ödenecek bir fatura değildir. Bu ayrımı net tutmak, hem yetersiz bütçe ayırmayı hem de aynı gideri iki kez saymayı önler.

6 Kullanımda ve boşken soğutma faturaları

Bölgesel soğutma sistemi ayrıca incelenmelidir. Ücret yapısı, diğer hesap ücretlerinin yanı sıra hem tüketim hem de talep veya kapasite bileşenleri içerebilir. Dolayısıyla tüketimin azalması, faturanın mutlaka ortadan kalkacağı anlamına gelmez. [9, 10, 11]

12 aylık gerçek soğutma faturalarını isteyin ve şunları belirleyin:

Hizmet sağlayıcı ve hesap sahibi.
Sabit ücretler ile kullanıma bağlı ücretlerin ayrımı.
Aidatlara zaten dahil edilmiş soğutma maliyetleri.
Depozito, aktivasyon ve hesap kapatma maliyetleri.
Malik ile kiracı arasındaki sözleşmesel paylaşım.

“Chiller-free” ifadesi şu ek soruyu sormanızı gerektirir: Soğutmayı kim ödüyor ve bu maliyet hangi kalemde yer alıyor? Bu giderin mülk sahipliği bütçesinden kaybolduğunu varsaymak yerine yazılı yanıt alın.

7 Elektrik ve su, konut harcı ve taşınma

DEWA, konutlar için güvence bedelini dairelerde AED 2,000, villalarda AED 4,000 olarak listeler; aktivasyon ücretleri ayrıca alınır. Depozitolar nakdi bağlar, ancak hesap kapatma koşullarına bağlı olarak geri alınabiliyorsa kalıcı gider sayılmamalıdır. [12]

Dubai’nin belediye konut harcı da dikkate alınmalıdır. Kiracılar için yıllık kiranın %5’i üzerinden hesaplanır. Harca tabi olup kendi konutunda oturan bir malik için hesaplamada satın alma bedeli değil, tahmini yıllık kira değeri kullanılır. Mülkün harca esas değerini ve uygulanabilecek muafiyetleri kontrol edin. [3, 13]

Harca esas kira değeri AED 120,000 olduğunda %5, yılda AED 6,000, yani ayda AED 500 eder.

Kiralama amaçlı bir yatırımda, mülkte oturan kiracının elektrik, su ve konut harcı faturalarını otomatik olarak ev sahibinin getirisinden düşmeyin. Her gideri kira sözleşmesine ve fiili abonelik düzenine göre ilgili tarafa yazın; boş kalma dönemlerinde malikin ödeyeceği giderler için de pay ayırın.

Diğer taşınma giderleri arasında giriş kartları, taşınma izinleri, yüklenici depozitoları, internet kurulumu, perdeler, ev aletleri ve mobilyalar bulunabilir. Teslimat veya tadilat planlamadan önce binanın ücret tarifesini alın.

8 Kira getirisi ve harcanabilir gelir

Açıkça varsayımsal olan başka bir örneği ele alalım:

Satın alma bedeli: AED 2 milyon.
İlanda belirtilen yıllık kira: AED 140,000.
Satın alma bedeli üzerinden brüt getiri: %7.

Şimdi işletme giderlerini hesaba katalım.

Yıllık varsayım	Tutar (AED)
Potansiyel kira geliri	140,000
%5 boş kalma ve tahsilat kaybı payı	-7,000
Aidatlar	-20,000
Tahsil edilen kiranın varsayımsal %5’i ve KDV üzerinden yönetim ücreti	-6,982.50
Konut içi onarımlar ve yenileme fonu	-6,000
Malik sigortası için ayrılan pay	-1,500
Bu paylar düşüldükten sonraki gelir	98,517.50

Böylece getiri satın alma bedeli üzerinden %4.93, AED 2,126,200 tutarındaki edinim ara toplamı üzerinden ise %4.63 olur.

Bu varsayımlar açıklama amaçlı girdilerdir; piyasa teklifleri veya tahmin değildir. Örnek; finansmanı, vergiyi, olağan dışı büyük yenileme işlerini ve malikin ayrıca ödeyeceği elektrik, su veya soğutma giderlerini kapsamaz. Yenileme fonu içerdiği için, dar anlamda muhasebe kârını değil, ihtiyatlı bir bütçe payı ayrıldıktan sonraki geliri ölçer.

Konut kredisi ödemeleri harcanabilir nakdi daha da azaltır. Anapara geri ödemesi mülkteki özkaynağı artırır, ancak yine de her ay nakit çıkışı yaratır.

9 Projeden alımlar ve son ödeme

Bir ödeme planı, paranın ne zaman ödeneceğini gösterir. Satın alma sürecinin tamamının bütçenize uygun olduğunu kanıtlamaz.

Projeden bir bağımsız bölüm için rezervasyon yapmadan önce satın alma taksitlerini, tescili, ayrı belirtilmiş idari ücretleri, teslim ödemelerini ve elektrik, su veya aidat avanslarını içeren tek bir çizelge alın.

Tescil “DLD” ve “Oqood” olarak adlandırılıyorsa, geliştiriciden yüzdesel tescil ücretini ayrı bir idari kalemden ayırmasını isteyin. İki farklı adın mutlaka iki ayrı yüzdesel ücret anlamına geldiğini varsaymayın. [14]

Sözleşme incelemesi şu pratik sorulara yanıt vermelidir:

İnşaatın tamamlanması gecikirse ne olur?
Son ödeme ne kadardır ve finansman gerçekten güvence altına alınmış mıdır?
Bağımsız bölümde oturulabilmesi veya kiraya verilebilmesi için hangi harcamalar gerekir?
Hangi kusurlar, hangi süreçle giderilecektir?
Aidat yükümlülüğü ne zaman başlar?
Tamamlanmadan önce sözleşmeden doğan hakların devrine hangi kısıtlamalar ve ödemeler uygulanır?
Alıcı bir taksiti ödemezse ne olur?

Geleceğe yönelik tahmini aidat, yatırım modelinde tahmin olarak kalmalıdır. Süresiz olarak garanti edilmiş bir fatura tutarı gibi değerlendirilmemelidir.

10 Satış maliyetleri ve elde kalan tutar

Satıcı, bir teklifi kabul etmeden önce tahmini satış kapanış hesap dökümünü istemelidir.

Olası kesintiler arasında üzerinde anlaşılmış satış komisyonu, geliştiricinin NOC ücreti, ödenmemiş aidatlar, kredinin kapatılması ve ipoteğin kaldırılması, hukuki temsil, alıcıya taahhüt edilen onarımlar ve banka veya döviz dönüşüm maliyetleri bulunur. Tescil maliyetlerinin satıcıya düşen payı anlaşmaya bağlıdır.

Her iki tarafın da emlak danışmanlığı komisyonu ödemekle yükümlü olduğu varsayılmamalıdır: imzalanan her aracılık sözleşmesini kontrol edin. Aynı şekilde genel bir piyasa tahminine dayanmak yerine geliştiricinin güncel NOC ücretini doğrulayın. [2, 4]

Basitleştirilmiş bir örnek, işlem maliyetlerinin etkisini gösterir. Yukarıdaki AED 2 milyonluk dairenin ileride, satıcının %2 artı KDV komisyon ve AED 5,000 diğer satış gideri ödediği varsayımıyla satıldığını düşünelim. Yeni alıcının satış tescil ücretlerinin tamamını ödediğini varsayalım.

Yalnızca önceki edinim ara toplamını geri kazanmak için şu eşitlik gerekir:

Satış fiyatı x %97.9 - AED 5,000 = AED 2,126,200

Başabaş satış fiyatı yaklaşık AED 2,176,915, yani ilk satın alma bedelinin yaklaşık %8.85 üzerindedir.

Bu bir işlem maliyeti örneğidir, yatırım getirisi tahmini değildir. Kira geliri, mülkü elde tutma maliyetleri, finansman, ek edinim giderleri ve paranın zaman değeri hesaba katılmamıştır.

11 Gayrimenkulün ve ilgili hizmetlerin vergilendirilmesi

Gayrimenkulün KDV açısından durumu, onunla bağlantılı hizmetlerin durumundan farklıdır. Federal Tax Authority, gerekli koşulları sağlayan yeni bir konutun tamamlanmasından itibaren üç yıl içindeki ilk teslimine sıfır oranlı KDV uygulandığını; sonraki konut teslimlerinin ise genellikle KDV’den istisna olduğunu açıklar. Ticari gayrimenkuller ve konut niteliği taşımayan konaklama birimleri ayrı değerlendirilmelidir. [15, 16]

Gerçek kişiler için gerekli koşulları sağlayan gayrimenkul yatırım gelirleri, geçerli kurallar uyarınca BAE kurumlar vergisinin dışında tutulur. Ancak bu, bir şirketin, lisanslı bir konaklama işletmesinin veya yatırımcının başka bir ülkedeki yükümlülüklerinin nasıl değerlendirileceğini belirlemez. Mülkiyet yapısı ve faaliyet türü önemlidir. [17, 18]

Yabancı alıcılar, kendi ülkelerindeki bildirim ve vergilendirme yükümlülükleri, döviz dönüşümü ve ileride paranın ülkelerine aktarılması konularındaki danışmanlığı da bütçelerine dahil etmelidir. Bu maliyetler, Dubai’deki bir emlak danışmanının işlem kapanış dökümünde hiç yer almayabilir.

12 İmza atmadan önce istenecek belgeler

Güvenilir bir mülk sahipliği bütçesi, sözlü güvencelere değil belgelere dayanmalıdır:

Her ücreti, ödeyecek tarafı, KDV tutarını ve ödeme tarihini gösteren ayrıntılı edinim maliyet dökümü.
Emlak danışmanlığı sözleşmesi ve geliştiricinin güncel NOC koşulları.
Bağımsız bölümün aidat dökümleri, onaylı bütçesi ve geçmiş borçların kapatıldığına dair belge.
Yedek fonlar, büyük işler ve sigorta kapsamı hakkında mevcut bilgiler.
Sabit ücretlerin belirtildiği gerçek elektrik, su ve soğutma faturaları.
Bağımsız bir teknik durum incelemesi ve tahmini onarım maliyetleri.
Kredi verenin nihai ücret tarifesi, sigorta koşulları ve sabit faiz dönemi sonrası fiyatlandırması.
Kiracılı bir mülk için kira sözleşmesi, kira ödeme makbuzları, depozito ve gider paylaşımı.
Projeden alınan mülk için ödeme, teslim ve hak devri koşullarının tamamı.
Yatırımdan çıkış maliyetini gösteren tahmini yeniden satış hesap dökümü.

Dubai; konumu, olanakları ve gelir potansiyeliyle cazip gayrimenkuller sunar. Bunları doğru değerlendirmek, herhangi bir uzun vadeli varlığı değerlendirirken gereken disiplinin aynısını gerektirir: düzenli yükümlülükleri anlayın, onarımların maliyetini hesaplayın ve yatırımdan çıkmanın maliyetini bilin.

Bu nedenle bir mülk gezisinde en fazla bilgi veren soru, en gösterişsiz soru olabilir:

“Faturaları görebilir miyim?”

Kaynaklar

Numaralı referanslar, makalede kullanılan kaynaklara bağlantı verir. Varsayımsal olarak tanımlanan rakamlar, belirtilen varsayımlara dayalı hesaplamalardır.

[1] Dubai Land Department. Gayrimenkul Satış Tescili

[2] Dubai Legislation Portal. Land Department Ücretlerini Onaylayan 2013 tarihli 30 sayılı Yürütme Konseyi Kararı

[3] DLA Piper REALWORLD. Dubai’de gayrimenkul yatırımından elde edilen gelir

[4] Knight Frank. Dubai’de gayrimenkul satın alma rehberi

[5] GADAIT. Dubai’de Gayrimenkul Satın Almanın Toplam Maliyeti

[6] Emirates NBD. Konut Kredisi Temel Bilgiler Formu: Sabit ve Değişken Faiz Oranı

[7] Dubai Land Department. Aidat Endeksi

[8] Dubai Land Department. Mollak

[9] Empower. 2023 İlk Yarı Kurumsal Güncellemesi

[10] dubizzle. Empower Dubai: Kayıt, Fatura Ödeme ve Daha Fazlası

[11] The National. Empower, yüksek faturaların kendi hatası olmadığını söylüyor

[12] DEWA. Taşınırken Elektrik ve Su Aktivasyonu